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新地的成功很大程度上得益于其主持人郭得胜高瞻远瞩的目光及其紧扣市场循环盛衰的投资策略。郭得胜是香港地产界有名的“大好友”,他看好香港房地产业的长远发展前景,因而往往能在地产危机中以低价购入大量土地,发展物业,然后在市道复苏时高价出售,获得厚利。其实,他这种“人弃我取”的投资策略早在新鸿基企业时代已运用自如,1965年至1967年期间,香港先后发生银行挤提及政治骚动,触发了资金外流和移民潮,地产市道一落千丈。这期间,郭得胜等人趁低价购入不少土地,并建成22幢总值约7 000万元物业,为日后发展奠下基础。1974年,香港经济因中东石油危机的冲击而陷入低潮,地产市道再度回落,郭得胜看准香港人口膨胀,日后必然向新界新市镇发展的趋势,遂运用手上资金大量购入新界土地和换地权益书。1978年香港经济转趋繁荣,刺激地价楼市飙升,新地也进入收成期,所推出的楼盘都获利丰厚。80年代中后期以来,会德丰系在地产业的重点,是透过改建或重建九仓旗下原有物业,用尽地积比率,扩大集团的优质投资物业规模。首个大型地产重建计划就是雄踞于铜锣湾繁华商业区的时代广场。时代广场旧址是位于铜锣湾霎东街的香港电车公司车厂,早在70年代已列入发展计划,不过当时的计划只是发展一幢小型住宅楼宇,由香港电车公司与会德丰旗下的联邦地产进行。1979年吴光正随包玉刚加入九仓董事局,被委派接手电车厂址的重建发展,吴发现该厂址位于铜锣湾极具发展潜力地区,要求公司重新检讨。1980年及1985年,包玉刚先后收购九仓、会德丰,该项计划便一再押后。到了1998年5月,楼市呈现出一浪低于一浪的跌势,整体经济日渐恶化,首季本地生产总值录得2%的负增长。特区政府鉴于香港内外经济环境的剧烈波动,针对香港楼市以及资金短缺的问题,推出了一系列救市措施,其中包括:将楼花预售期由完成前的15个月延长到20个月,超过1200万元的豪宅可豁免需抽签的规定,暂时取消四项针对楼花转售及公司买家的限制炒卖楼花措施,简化购买住宅楼宇按揭计划以使银行确切知道可以得到多少流动资金去拟定贷款计划。特区政府表示,这些措施的目的,是要避免楼市“硬着陆”。网上真人赌博平台网址在经营上,恒隆与长实、新地等相比一个明显不同的特色是,它相当重视地产投资业务。1972年恒隆上市时,它的租金收入仅500万元,占公司经营收入的10%。但到1977年度,恒隆的租金收入已增加到2 880万元,占公司综合纯利的比重已超过45%。

网上真人赌博平台网址〔18〕 这里所指的集团不一定是上市公司,它指一组在营运上相关的机构,其中包括母公司及其附属公司。华懋集团的地产发展策略有两个明显特点: 第一,是中低档路线。华懋发展的楼宇,一般以中下阶层市民为销售对象,因此楼宇所处地区,往往为市区边缘劳工密集地带,楼宇多属中小型住宅单位,以朴素驰名,用料不甚讲究,其质素有时被外界批评。1979年,刚建成的荃湾工业大厦被地政工务司列为危楼,小业主惊慌失措,幸而华懋同意出资,与小业主合资修葺。正因为成本低,华懋的楼宇销售价亦往往比区内其他地产商的要低。第二,华懋同时兼营楼宇按揭,将集团发展的楼宇交由旗下财务公司办理按揭业务,按揭率为楼价七成,所谓“肥水不流外人田”,除赚取利息外,更可于供楼者无力偿还时收回楼宇再售。此外,集团还兼营楼宇维修、管理、保安等业务,赚取从建楼到售后服务各个环节的利润,因而公司的资产规模迅速扩大。到80年代初,华懋已成为唯一没有上市的大型地产发展商。一般估计,其规模与新地等比已相去不远。地产的过度发展和股市的过度膨胀,终于酿成股市危机。1973年3月以后,以发现假股票事件为导火线,触发股民恐慌性抛售,大市终于从3月9日恒生指数1 774.96点高峰掉头下跌。其后港府采取连串措施,包括向股票交易征税,实施租金管制、收紧信贷等,更加速跌势而一发不可收拾。到4月底大市在短短一个多月内跌至816.39点,到年底再跌至433.7点。到1974年12月10日,恒生指数跌至150.11点低谷,已不及高峰时期的1/10,股市损失惨重。紧接着,1974年中东石油危机爆发,受世界经济衰退影响,香港经济不景气,银行进一步收紧信贷,地产业遂再次陷入另一个低潮。

这一时期,随着大批地产公司在香港股市挂牌上市,并透过公开发售新股、配股、收购、兼并去扩大公司资产规模,拓展业务,香港地产业与股票市场的关系日益密切,相互影响大增,逐渐形成了香港经济中的一个特殊现象——“股地拉扯”。当经济好景气时,地产市道畅旺,地价、楼价节节攀升,大多数上市公司的资产市值也随之上升,带动股价上涨,上市公司便利用发售新股或将股票按揭以筹集资金,发展地产业务,形成地产与股市互相扯动上涨局面。而一旦经济不景气,地产市道转淡,地价、楼价下跌,上市公司资产市值下降,拖累股价下挫,上市公司筹资转趋困难,部分资金周转不灵,公司被迫抛售地产物业套现,加剧地价、楼价跌势,形成地产与股市互相扯动下跌的恶性循环。1993年至1994年间,淘大置业的投资物业阵营进一步加强,先是位于太平山顶的山顶广场落成启用,该物业楼面面积13.4万方尺,全部租出;而早几年向张玉良家族购入的铜锣湾百德新街一带物业,价值亦已大幅上升。“食街”经改造成“名店坊”后租金升幅逾倍。1994年,淘大又斥资12亿元收购旺角丽斯大厦,而拆卸重建的尖沙咀格兰中心亦落成启业。到1996年,淘大置业旗下的收租物业面积已达546万方尺,绝大部分均是位于地铁及九广铁路沿线的优质物业,年租金收益接近24亿元。至此,淘大已跻身香港一流地产投资公司之列。〔10〕 吕凯君著: 《上市公司分析: 着着先机的长江实业》,载香港《每周经济评论》1982年12月12日,第10—11页。网上真人赌博平台网址〔15〕 陈宪文、方中日著: 《李兆基处世之道在于顺势应时》,载香港《信报财经月刊》第5卷第2期,第23页。

工业楼宇方面,由于1982年至1984年地产衰退期间兴建量锐减,1986年工业楼宇供不应求现象已表面化,楼价、租金借势急升。到1987年10月股灾前,各区工业楼价均创下历史最高水平,其中红磡区每方尺售价从380元升至600元,升幅近六成;九龙湾从420元升至600元,升幅达43%;荃湾及葵涌从280元升至450元,升幅亦达六成,沙田从260元升至400元,上升54%。可惜,好景不长,到1988年,随着香港经济结构逐渐向服务行业转型,部分厂商将生产工序转移到内地,工业楼宇需求不振,市道转淡。部分发展商开始在传统工业区拆卸工业楼宇,改建写字楼。而港府亦开始接纳“综合工业及办公室楼宇”的新概念,准许工业地业权持有人向城市规划委员会申请更改土地用途,兴建工业及办公室两用大厦。地产业对香港财政收入的贡献首先表现在卖地收入上。据统计,从1971/1972年度到1997/1998年度的27年间,香港政府的卖地收入累计高达2554.23亿元,在同期财政总收入中所占比重达13.5%。具体而言,卖地收入占财政总收入的比重在各年变化颇大,从70年代中期起逐年上升,到80年代初期达到高峰。1980/1981年度,卖地收入占财政总收入的比重一度高达35.6%,其比率如此之高,这在西方经济中比较罕见。进入过渡时期以后,由于卖地收入对半平分拨归港府和中英土地委员会辖下的土地基金,卖地收入在政府财政总收入的比重有所减少,但到1997/98年度又回升至23.4%。(见表6.7)除卖地收入外,香港政府还直接或间接地向土地、房屋征收多种税项,包括地税、物业买卖印花税、物业税、差饷,以及地产发展商的溢利税、利息率等。此外,港府还有物业及投资收入。据统计,从1994/1995年度至1998/1999年度的4年间,仅差饷和政府物业投资两项累积达386.81亿元,约占同期财政总收入的4.9%。(见表6.8)换言之,如果将卖地收入、差饷、政府物业及投资,以及其他各项相关收益加总,在政府财政总收入中所占比重估计平均达20%或以上。地产业成为政府财政收入的一个重要来源,成为香港实行低税制的基础,对香港财政收入的稳定具重要意义。然而,连串大规模投资令新世界的负债从30亿元至40亿元急升至近90亿元,而盈利增长则大幅放缓,截至1990年6月的年度盈利仅得11.2亿元,比上年度减少近10%,主要原因是所收购的项目,大多不是亏蚀就是增长未如理想。这时期,新世界发展逐渐陷入低潮,其股价亦被抛离大市。新世界发展上市后,最重要的地产发展项目,就是雄踞尖东海旁的新世界中心。1971年,新世界发展以1.31亿元的价格,向英资太古洋行购入尖东沿海的“蓝烟囱”货仓旧址,面积约20万方尺。当时,港府希望新世界能在该地段兴建一幢世界一流的建筑物,以作为香港的标志,因此陆续将邻近土地批予新世界,令该地段面积增加到43万方尺。

商业楼宇市场,无论是供应、销售都相当畅旺,中环、尖沙咀等繁华商业区都掀起重建高级商厦的热潮,新兴的商业区如湾仔、铜锣湾、尖东等地各类商业楼宇纷纷落成,高耸云天的摩天大厦逐渐取代以往的旧楼,香港商业区的面貌焕然一新。这时期,大批商业楼宇建成,以写字楼为例,1976年,香港写字楼落成面积仅217万方尺,但到1981年新建成面积已增加到338万方尺,1982年更增加到396万方尺,接近1976年的1倍。对商厦需求的殷切亦刺激了租售价格的急升,以甲级写字楼为例,1974年甲级写字楼平均每方尺月租约6元,但到1981年已上升到21元,7年间升幅达2.5倍。其中,中环部分甲级写字楼每方尺月租升至接近30元。80年代初,地产炒风蔓延到商厦,大炒家甚至整幢楼宇进行炒卖,一时街知巷闻的金门大厦就在一年内转手了3次,售价从7.15亿元上升到16.8亿元,炒风之盛,令人咋舌!在香港,地产业通常是指地产和房产这两个相互联系的经营部门的总称。地产并非泛指所有的土地,而是指在法律上有明确权属关系的,并且能给所有者、经营者和使用者带来效益的土地,是指作为商品能够进入市场的这部分土地。房产也是指在法律上有明确权属关系的房屋建筑物,是房屋的社会经济形态。地产和房产都是固定在特定的领域、不可移动的,故在经济学上又称为“不动产”。房地产不仅是最基本的生产要素,而且是最基本的生活资料,是社会经济生活中最重要的财富之一。太古城计划从1975年动工,首五期及第十期是28层至30层高的双十形大厦,使每个单位可获充足阳光和空气,又能缩短走廊长度,住宅单位面积由600方尺至900方尺不等,属中型住宅楼宇。第六期至第九期是30层至32层高的钻石形大厦,俯视海港,故称为海景花园。每幢大厦中央核心都设有公共设备,包括剪式楼梯、垃圾槽、水电表房和电梯。绝大部分住宅大厦都坐落在宽敞的平台上,平台花园贯通城内各幢楼宇,人车分道,安全方便。太古城中部还设有一个全港规模最大的购物商场,总面积达300万方尺的“太古城中心”,商场内是数百家的精品店、百货公司、超级市场、酒楼餐厅、电影院以及滚轴溜冰场等各种娱乐设施,并有一幢高级写字楼,包罗万象,应有尽有。由于太古城的建筑比例(即覆盖率)仅25%,即约有40亩土地辟作花园、娱乐场和休憩场地,居住环境堪称一流。从20世纪70年代末至80年代中期,李嘉诚领导的长江实业进入了一个急速发展的新时期。当时,李嘉诚以高瞻远瞩的战略目光为长实制订新的发展策略,即动用大量现金收购那些潜质优厚的英资上市公司,这些公司的共同特点就是拥有庞大的土地储备、因经营保守而股价长期偏低、大股东对公司的控制权不稳。1977年长实斥资2.3亿元收购拥有中区希尔顿酒店的美资永高公司全部股份,正是这一策略的先声。

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